Location

Toute location suppose un contrat de bail entre un bailleur (habituellement le propriétaire de l’immeuble loué), et un locataire, portant sur la jouissance d’un immeuble, moyennant le paiement d’un loyer. Si vous louez « meublé »,
cela inclut non seulement les meubles, mais aussi les ustensiles de cuisine, la vaisselle et les couvertures.
 Ne sont généralement pas inclus : les draps, les serviettes de toilette, les torchons de cuisine… Demandez
un inventaire, vous serez protégé en cas de conflit. Si vous louez « non-meublé », sachez que la majorité
des appartements d’un minimum de standing ont des cuisines équipées mais les rideaux, tringles, tapis et luminaires fixes (plafonniers et appliques) ne sont généralement pas inclus dans la location. Le locataire doit respecter le règlement de co-propriété. Il vaut donc mieux en prendre connaissance avant de signer un bail.

Bail

La durée du bail :

Tout contrat de bail a une durée déterminée qui est en principe de 9 ans.

Différentes options :


• le bail de courte durée (durée égale ou inférieure à 3 ans);

• le bail de longue durée (durée de plus de 9 ans); 
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Au moins trois mois avant la fin du contrat, le locataire et le bailleur peuvent chacun y mettre fin en envoyant une notification. Si aucune des deux personnes concernées ne réagit, le bail continue à courir pour une période de trois ans et ainsi de suite. Le bailleur peut mettre fin au contrat de bail pour occupation personnelle, ou pour effectuer des travaux dans son bien. En cas de résiliation du contrat sans base légale, le propriétaire sera tenu de verser une indemnité au locataire. Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment à condition de notifier au bailleur un congé de 3 mois. Si cela se produit durant les 3 premières années du bail, il devra payer une indemnité de un mois.

Le montant du loyer :

Le loyer est librement fixé par les parties. Le loyer peut être indexé une fois par an à la date d’entrée en vigueur du bail. L’indexation permet d’adapter le loyer au coût de la vie selon un index officiel fixé pat l’Etat. Il est disponible sur internet.

www.pim.be/locations/indexation- des-loyers-chiffres-et-explications/

Cette indexation n’est pas automatique, le bailleur doit avertir le locataire par écrit.

Etat des lieux :

Doit être dressé dans le premier mois d’occupation de préférence quand l’appartement est encore vide (dans les 15 premiers jours pour un bail de moins d’un an) à l’initiative du propriétaire et/ou du locataire. Cet état des lieux doit être enregistré par le propriétaire avec le bail. Si l’état des lieux est effectué par un expert (choisissez le vôtre ou mettez-vous d’accord avec le propriétaire), les frais seront partagés entre le propriétaire et le locataire. L’état des lieux d’entrée est un document qui contient la description détaillée de l’état dans lequel se trouve le logement au moment de l’entrée du locataire dans les lieux. Il doit pour être valable :

• Être dressé contradictoirement (en présence des deux intéressés) ;

• Être daté et signé par le bailleur et le locataire ;

• être détaillé. Le locataire doit rendre le bien loué dans l’état dans lequel il l’a reçu. Il doit réparer les dégâts, à l’exception de ceux causés par la vétusté, la force majeure ou par l’usage normal du bien loué.

Enregistrement du bail et de l’état des lieux :

Lorsque vous avez signé un bail, le propriétaire dispose de 4 mois pour le faire enregistrer. Si le bail n’a pas été enregistré, le locataire pourra partir sans préavis et sans indemnité et le propriétaire risque une amende fiscale. Pour enregistrer votre bail, vous devez l’envoyer en deux exemplaires originaux à :

BUREAU DU RECEVEUR DE L’ENREGISTREMENT

Rue de la Régence, 54 1000 Bruxelles

T 02 578 09 73

Locataire et propriétaire : qui paie quoi ?

A charge des locataires :

• Le salaire du gérant ou du syndic et du concierge; l’entretien des locaux du concierge ; l’entretien de l’ascenseur.

• La consommation privée (eau, gaz, électricité, chauffage, téléphone), y compris les redevances et les frais de relevé.

• Les consommations des locaux communs; les impôts frappant la jouissance du bien (immondices, taxes communales, force motrice, etc.).

• L’entretien des locaux et
des équipements communs (ascenseur, vitres du vestibule, chauffage central, escaliers, etc.). 


• Les assurances de l’occupant (assurance responsabilité); le ramonage des cheminées. 


• Le remplacement des fusibles, prises de courant, ampoules, les réparations suite à un court-circuit. 


• Le nettoyage et l’entretien des gouttières et des tuyauteries (protection contre le gel); l’entretien de la fosse septique; le nettoyage des trottoirs. 


• L’entretien des brûleurs et des robinets d’une installation de gaz.

A charge du propriétaire :

• Les réparations des locaux de la concierge et réparation de l’ascenseur.

• Les frais de banque, le précompte immobilier et les impôts sur la propriété.

• L’assurance incendie de l’immeuble et le recours des tiers; l’assurance responsabilité civile de gestion; l’achat, l’entretien ou la location d’extincteurs.

• L’achat de matériel commun (tondeuse, cireuse,…); les plantations communes;
les réparations du toit; le renouvellement d’installations sanitaires.

• Le remplacement et le grand entretien du chauffage (l’entretien annuel est à charge du locataire).

• Le renouvellement des peintures du hall d’entrée, de la façade, de la porte d’entrée, des boiseries extérieures après usure normale.

• Les réparations aux balcons.

• Le renouvellement des papiers peints et revêtements muraux après usure normale; les réparations aux balcons.

• Les réparations d’une gouttière, d’une canalisation, d’une corniche; le curage des puits, l’entretien et la réparation des trottoirs extérieurs.

• L’entretien de la façade; l’entretien des canalisations de gaz; le remplacement d’une installation électrique vétuste.

• L’entretien et la réparation des citernes; le remplacement du revêtement de sol ou du dallage.

• Le locataire est sensé s’occuper du bien loué en “bon père
de famille”. L’état des lieux
de sortie ne fait pas de pas de cadeaux.

Garantie locative :

Elle ne peut excéder 2 mois de loyer. La garantie sert à couvrir d’éventuels dégâts que le locataire occasionnerait au bien loué ou le non respect des clauses de rupture de bail.

La garantie ne peut être libérée que sur accord du bailleur et du locataire en fin de bail.

Il existe deux formes de garanties :


– la garantie versée sur un compte individuel,

– la garantie bancaire.

Le locataire s’adresse à sa banque afin que celle- ci se porte garante vis-à-vis du bailleur pour un montant ne pouvant dépasser trois mois de loyer.